Exención en el IRPF de dos años si vendes tu casa para comprar una en construcción
Autor:
Redacción04 marzo 2021, 22:59
El Tribunal Supremo ha sentado un criterio muy favorable
para los contribuyentes. Ha establecido que el plazo para reinvertir el dinero
obtenido de la venta de la vivienda habitual en otra que esté en construcción
es de dos años contados desde la transmisión de la casa, con el fin de
disfrutar de la exención por reinversión en el IRPF, es decir, que los
contribuyentes estarán exentos de tributar la ganancia patrimonial obtenida de
la venta en el IRPF.
Además, es suficiente con que en dicho plazo el
contribuyente reinvierta el importe correspondiente y sin necesidad de que
tenga el dominio de la nueva casa o de que la construcción haya concluido
(aunque las obras deben concluir en un plazo no superior a cuatro años desde
que se inicia la inversión).
La sentencia confirma la dictada con fecha 21 de mayo de
2019 por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que estimó el recurso de
una contribuyente contra la negativa de Hacienda a aceptar que reunía el requisito
del plazo de reinversión para lograr la exención. La mujer enajenó su vivienda
habitual el 8 de febrero de 2007, compró una nueva en construcción el 14 de
febrero de 2007, y ésta le fue entregada mediante escritura notarial de 9 de
abril de 2010.
La resolución recoge que la obligada tributaria reinvirtió
el importe obtenido en la compra de una vivienda habitual en menos de dos años
desde la enajenación de la anterior, pero que la nueva vivienda ?que estaba en
construcción cuando es adquirida- no le fue entregada hasta algo más de tres
años después desde aquella transmisión.
El Supremo explica, de acuerdo a la interpretación que
realiza de la Ley y el Reglamento del IRPF, que era procedente la exención al
haberse realizado la reinversión en el plazo de 2 años, aunque la construcción
no estuviese concluida, ni se hubiese entregado al contribuyente la vivienda.
La exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual, en el caso
concreto, fue por la suma de 86.066,92 euros, aplicada por la contribuyente en
la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
correspondiente al ejercicio 2007 y que había sido negada por la Administración
Tributaria.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico,
recuerda que la Ley del IRPF prevé un plazo para la reinversión de dos años
desde la venta de la anterior vivienda habitual. En estos casos, el criterio de
Hacienda era el opuesto al del Supremo: consistía en que no bastaba con
invertir el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda en la compra
de otra en construcción. Sino que era necesario que la nueva vivienda se
adquiriera en el plazo de dos años.
Ahora el Alto Tribunal deja claro en una sentencia del 17 de
febrero de 2021 (recurso 6309/2019) que el plazo de reinversión es de dos años
y que no es necesario que en este plazo se produzca la adquisición jurídica de
la casa. Considera que la única exigencia prevista en la norma para disfrutar
de la exención en el IRPF es que el importe obtenido en la venta se reinvierta
en menos de dos años a contar desde la fecha de dicha venta.
"El Supremo asimila, además, la adquisición de vivienda a la
construcción de la misma. Esto será así, siempre que las obras terminen en el
plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. Y ello, según
disponían los artículos 54 y 55 del Reglamento del IRPF, en su redacción
anterior al 1-1-2013", señala Salcedo.
Quiénes podrán solicitar la exención por reinversión en
vivienda
Podrán solicitar esta exención aquellas personas que hayan
vendido su casa habitual obteniendo una ganancia patrimonial y que piensan
invertir el importe obtenido en la compra de otra nueva en construcción.
Pero, además, esta sentencia también ampara a los
contribuyentes que se hayan encontrado en esta situación y que no pudieron
disfrutar de este beneficio fiscal en su día. "Estos contribuyentes, podrán
solicitar ahora la rectificación de su autoliquidación, y la devolución del
ingreso indebido realizado. Ello, siempre que no haya prescrito el derecho a
hacerlo, lo que en este momento ocurre con los ejercicios 2016 y siguientes del
IRPF", sentencia José María Salcedo.
El Supremo permite aplicar la exención en una vivienda
comprada con hipoteca
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo también ha fijado
nuevo criterio sobre esta exención del impuesto del IRPF en el caso de comprar
una vivienda con hipoteca. El Alto Tribunal estima que es indiferente que los
fondos utilizados para adquirir esta vivienda provengan de las cantidades
obtenidas en la venta, o de un préstamo hipotecario, en contra del criterio de
Hacienda.
En concreto, la Agencia Tributaria estima que solo se
consideran reinvertidas las cantidades destinadas a la amortización del
préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la
venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que
normalmente suponen la práctica totalidad del préstamo, no se consideran
exentas.
En definitiva, esta sentencia también abre la puerta a los
contribuyentes que en su día solo pudieron declarar exenta parte de la
ganancia, porque Hacienda solo consideró como cantidad reinvertida las cuotas
del préstamo satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior
vivienda, y tengan la posibilidad de solicitar la devolución total de los
importes destinados a la compra de la nueva vivienda habitual, aunque
provinieran de financiación ajena.
En qué consiste la reinversión por compra de otra vivienda
habitual
Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que
obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo
reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra
los impuestos que van del 19% a 26% de la ganancia obtenida.
Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda
habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo
fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros), del 23% (de
50.000 euros hasta 200.000 euros) y del 26% (de 200.000 euros en adelante). Pero
si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa,
entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.
